Definizioni | settore edilizio urbanistico immobiliare

MECCANICA DEI TERRENI

Suolo

Le rocce clastiche o detritiche derivano da accumuli sulla superficie terrestre, di elementi risultanti dalla disgregazione di altre rocce.

Parte di queste sedimentazioni hanno assunto nei millenni il carattere monolitico (rocce sedimentarie coerenti), nel quale i diversi materiali hanno mutato le proprie caratteristiche, e si sono cementati tra loro.

Altre parti di tali sedimentazioni sono invece rimaste sciolte, formando le rocce chiamate incoerenti.

Queste ultime formano ciò che è comunemente chiamato suolo, e che rappresenta la parte superficiale di molte terre emerse.

Il suolo può essere formato da solo materiale detritico o da humus, costituito da materiale detritico misto a sostanze organiche derivate dalla decomposizione di residui animali o vegetali.

I suoli che interessano il mondo delle Costruzioni per la meccanica dei terreni, sono normalmente formati dalle seguenti rocce sedimentarie incoerenti:

• sabbie: costituite da minutissimi frammenti derivanti in prevalenza dalla disgregazione di rocce e minerali non alterabili nel tempo, e di notevole durezza. Le diverse sabbie sono denominate in base all’elemento prevalente che le compone: quarzifere, micacee, ferrifere, ecc.. In base alla loro origine, possono essere eoliche, marine, lacustri, fluviali, moreniche, ecc.. Possono formare strati di notevole spessore.
• ghiaie: costituite da elementi lapidei arrotondati.
• argille: costituite da silicati idrati di alluminio ed altri minerali. Hanno un alto grado di plasticità. I suoli formati prevalentemente da argille si presentano compatti e alquanto resistenti allo stato secco, ma diventano plastici quando imbevuti d’acqua.
• limo: materiale incoerente formato da particelle finissime, portate in sospensione dalle acque ferme o correnti. Si distingue in limo fluviale, lacustre, e marino. Può presentare diverse colorazioni in base ai minerali presenti, dal rosso al bruno. È poco permeabile e quindi l’acqua filtra lentamente i suoi strati.

Terra

La definizione di terra abbraccia una vasta gamma di detriti rocciosi di varie dimensioni, che possono essere incoerenti o pseudocoerenti. Lo studio sistematico delle terre è stato fatto analizzando le sue caratteristiche fisiche e meccaniche.

Le terre non si trovano mai perfettamente compatte. Fra gli elementi solidi che le compongono  (granuli) sono interposti dei pori che solitamente contengono acqua. Di conseguenza lo studio della Terra non può prescindere da tale elemento.

Attraverso dei vagli tarati si è effettuata la seguente classificazione, distinguendo le terre in base ai diametri medi dei granuli che le compongono:

EDILIZIA

cos’è un Titolo Edilizio?

Il titolo edilizio abilitativo è il provvedimento amministrativo che regolarizza un intervento edilizio. In assenza di titolo edilizio, qualsiasi lavoro eseguito si configura come abusivo, con tutte le conseguenze in caso di trasferimento di diritti reali, con un atto notarile.

cosa sono gli Oneri Concessori?

Introdotti dalla Legge 10 del 28 gennaio 1977, sostituita poi dal Testo Unico dell’Edilizia. L’articolo 16 del DPR 380/2001 detta le disposizioni inerenti le tre voci che compongono gli ‘oneri concessori’:

– oneri per urbanizzazione primaria

– oneri per urbanizzazione secondaria

– contributo sul costo di costruzione

Questi oneri dovrebbero fornire al Comune le risorse finanziarie per realizzare le opere che nel loro insieme costituiscono l’urbanizzazione di un territorio: strade, marciapiedi, piste ciclabili, fognatura, parcheggi, scuole, asili, biblioteche, sale polivalenti, eccetera.

cos’è un Accesso agli Atti?

È un procedimento amministrativo previsto al Capo V della Legge 241 del 7 agosto 1990: assicurare la trasparenza dell’attività amministrativa perseguendone lo svolgimento imparziale.

L’accesso è riconosciuto a chiunque vi abbia interesse per la tutela di situazioni giuridicamente rilevanti

Si compila un apposito modulo, indicando nome del richiedente, titolo dello stesso, motivo della richiesta.

L’Amministrazione valuterà se i motivi sono validi o meno. Se sì, metterà a disposizione la pratica.

Purtroppo, se si effettua l’Accesso agli Atti presso diverse Amministrazioni, si noterà che si comportano tutte in modo diverso. Con un’incomprensibile discrezionalità, non meglio motivata, potrebbero dirvi si o no, e addirittura farvi vedere l’intero faldone o una cartellina di pochi fogli.

Per l’esperienza di chi scrive, si è riscontrato un palese ostruzionismo a mostrare i faldoni, nell’ambito di verifiche eseguite su importanti operazioni immobiliare in odore di forte speculazione e possibile corruzione. Senza fare nomi, diciamo la più conosciuta località balneare veneta.

Discrezionalità a parte, alcuni princìpi applicativi sono comuni a tutte le Amministrazioni:

. Si considerano legittimati all’accesso: proprietari confinanti, acquirenti che hanno già rogitato, casi giudiziari, tecnici incaricati nei suddetti casi.

. Non si considerano legittimati i soggetti che hanno intenzione di acquistare quell’immobile. Nemmeno se hanno in mano un contratto preliminare firmato dal proprietario.

cos’è l’Agibilità?

È il procedimento amministrativo conclusivo, nell’iter di un intervento edilizio. Esso dovrebbe attestare che la costruzione è stata ultimata rispettando tutte la prescrizioni di Legge, e che il suo stato è salubre.

Usiamo il condizionale perchè nei decenni questo documento ha cambiato varie volte nome e sostanza. I termini Abitabilità e Agibilità si sono alternati, a seconda del vezzo del Ministro di turno. O di un suo subordinato.

Soprattutto nella sostanza però, è cambiato questo passaggio amministrativo. Difficile chiamarlo atto, provvedimento, o documento. Perchè l’articolo 3 del Decreto Legislativo 222/2016 ha semplificato.: il proprietario ha l’obbligo di presentare la pratica di agibilità nella forma di S.C.I.A., allegando tutti i documenti prescritti.

Trattandosi di una S.C.I.A., significa che:

· dal giorno della presentazione, l’edificio si intende dichiarato agibile;

· il Comune ha 30 giorni per verificare la documentazione;

È evidente che proprietario, direttore dei lavori, e imprese esecutrici, si assumo la relativa responsabilità civile e penale, in caso di false dichiarazioni.

cos’è lo Sportello Unico?

È più un concetto astratto, che una realtà fisica. Il nome farebbe immaginare una singola postazione simile a un tipico sportello bancario o postale. In sostanza, quello che nei Comuni è ancora l’Ufficio Protocollo. Ci si reca lì, si consegna il pacco di carte, e il backoffice dell’Edilizia Privata si occupa di tutto, compreso il recupero dei pareri presso altri Enti Pubblici.

Lo sportello unico dovrebbe essere l’unico presso il quale cittadini e tecnici si devono/possono recare, per avviare e concludere qualsiasi pratica edilizia. Senza vagare tra un ufficio e l’altro a procurarsi questo e quel documento.

Il legislatore ha fatto presto a inventarlo, ma per le amministrazioni locali, realizzarlo è complicato, con il cronico problema dell’organico ridotto. Alcune ci riescono. L’evoluzione naturale del meccanismo è lo sportello unico elettronico: ovvero la presentazione delle pratiche via internet.

Ogni Comune ha -in teoria- almeno due sportelli:

· SUAP: Sportello Unico Attività Produttive, rivolto a tutte le attività economiche.

· SUE: Sportello Unico Edilizia, per tutto il resto, non contemplato dal SUAP.

SISTEMA EDILIZIO

Muro

Si intende per muro l’insieme di elementi pesanti di varia natura, collegati tra loro a regola d’arte mediante un legante, in modo da ottenere una struttura monolitica, che deve assicurare:

• funzione portante
• protezione da agenti atmosferici
• isolamento termico
• isolamento acustico

Per funzione, il muro può essere:

• portante
• di tamponamento
• divisorio

Per tipologia, il muro può essere:

• in pietra da taglio
• in pietrame di conci irregolari
• blocchi di tufo
• di laterizio
• misto pietra e laterizio
• in calcestruzzo
• in elementi vari prebabbricati

Per la posizione, il muro può essere:

• di fondazione
• in elevazione

Per la tecnica costruttiva, il muro può essere:

• a secco, quando non vengono impiegate malte per legare
• con malte
• in getto

Di norma si parla di muro in caso di muratura di grosso spessore, il cui costo di produzione è espresso a volume, in metri cubi: xxx €/m3.

Parete

 Di norma si parla di parete in caso di muratura di spessore sottile (6/8/10 cm, 12 al massimo), il cui costo di produzione è espresso a superficie, in metri quadri: xxx €/m2.

URBANISTICA

Cos’è il PRG?

O P.R.G., Piano Regolatore Generale. È il livello comunale di pianificazione urbanistica, subordinato ai piani di livello provinciale e regionale. Esso è costituito dall’insieme dei due piani P.A.T. e il P.I..

Esso è previsto dalla lettera a), comma 4, articolo 3, della Legge Regionale 11/2004.

I Comuni meglio organizzati, hanno nel proprio sito istituzionale una versione digitale del PRG, basata su tecnologia GIS. Tra questi, i più virtuosi l’hanno realizzata completa di informazioni facilmente consultabili, e con funzioni di misurazione reale, memorizzazione, stampa, eccetera.

Quello del Comune di Padova è consultabile a questo link.

Cos’è il PAT?

O P.A.T., Piano di Assetto del Territorio. È il livello comunale di pianificazione urbanistica, subordinato ai piani di livello provinciale e regionale. Il P.A.T. e il P.I. costituiscono nel loro insieme il P.R.G..

Esso è previsto dalla lettera a), comma 4, articolo 3, della Legge Regionale 11/2004.

Cos’è il PI?

O  P.I., Piano degli Interventi. È un livello comunale di pianificazione urbanistica, subordinato ai piani di livello provinciale e regionale. Il P.I. e il P.A.T. costituiscono nel loro insieme il P.R.G..

Esso è previsto dalla lettera a), comma 4, articolo 3, della Legge Regionale 11/2004.

Cos’è il RECRED?

REgistro dei CRediti EDilizi. Gestito dal Comune. Vi vengono iscritti il volumi o le superfici demoliti, vendibili nel libero mercato, e ricostruibili dall’acquirente su aree comprese nelle zone che il Comune ha individuato.

Il Recred è previsto dalla LR Veneto 14/2019.

Cos’è uno Strumento Urbanistico?

Si definisce Strumento Urbanistico ogni Piano che dia attuazione alla pianificazione urbanistica. Il PRG è il principale strumento urbanistico comunale, e pianifica l’urbanistica a livello generale. Lo Strumento Urbanistico Attuativo progetta l’urbanizzazione di dettaglio in una delimitata area del territorio comunale.

Un Piano di Lottizzazione (P.d.L.) è -ad esempio- uno degli strumenti urbanistici attuativi. Il PRG individua un’area che può essere lottizzata. Il P.d.L. progetta all’interno di quell’area, le strade, i lotti edificabili, i parcheggi, eccetera.

Cos’è il Regolamento Edilizio?

È l’elenco delle regole edilizie che in ogni Comune si deve rispettare quando si esegue un intervento edilizio. Assieme al P.R.G. e alle Norme Tecniche, costituisce il riferimento principale per progettisti, imprese edili, e proprietari.

Esso elenca in una serie di articoli, ad esempio: l’iter amministrativo da seguire per ottenere il giusto titolo abilitativo per un dato tipo di intervento; come presentare un progetto; responsabilità di chi esegue gli interventi; la vigilanza sugli abusi; eccetera.

Definisce anche -e soprattutto- i parametri edilizi: altezze, distanze, come calcolare il volume edilizio di progetto. Fornisce la definizione degli spazi abitativi, le caratteristiche minime, le superfici.

Quando fu istituito nel 1942 (in piena guerra, non avevano altro da fare?), data la situazione sociale, non era un problema il fatto che ogni Comune avesse il proprio. Ma già negli anni ’80 la cosa iniziò ad essere anacronistica. In Italia ci sono circa 8.000 Comuni, e altrettanti Regolamenti Edilizi, tutti diversi tra loro. È inconcepibile che in un Comune si calcoli il volume in un modo, e in quello confinante in un altro. Un Comune consente il sottotetto, l’altro no. Uno consente il vespaio rialzato, l’altro no. Per decine di aspetti diversi. A 5 km di distanza.

Qualche politico ha ritenuto utile alla sua poltrona, nel 2016, recepire la annose lamentele degli operatori per questo problema. Così, nella Gazzetta Ufficiale 268 del 16 novembre 2016 si pubblicò il provvedimento che dava avvio al Regolamento Edilizio Tipo. Le Regioni avrebbero dovuto recepire. Il Veneto ha recepito la disposizione con Delibera n. 1896 del 22 novembre 2017. Tocca infine ai Comuni, recepire quanto disposto dalla Regione di appartenenza.

Siamo ancora in itinere.

Cosa sono le Norme Tecniche?

Ci riferiamo quì alle Norme Tecniche del Piano Regolatore Generale. Da non confondere con le Norme Tecniche delle Costruzioni. Queste ultime dettano le modalità di calcolo per le strutture in calcestruzzo, acciaio, legno, che gli ingegneri devono seguire nei loro progetti.

Le prime, quelle che ci interessano quì, assieme al P.R.G. e al Regolamento Edilizio costituiscono il riferimento principale per progettisti, imprese edili, e proprietari.

Il P.R.G. divide il territorio comunale in zone omogenee. In ogni zona omogenea si applica una Norma Tecnica. Essa specifica l’indice edificabile, l’altezza massima, la destinazione d’uso ammessa, eccetera.

Le Norme Tecniche dicono Cosa, si può fare, in una data area. Il Regolamento Edilizio dice Come.

Esempio:

Zona indicata nel P.R.G.: Zona omogenea 4 di completamento

Norma Tecnica per la la zona 4 di completamento: 2 m3/m2, altezza massima 8,50 m, destinazioni d’uso ammesse: abitazioni, uffici, piccoli negozi

Regolamento Edilizio: come e dove si misura l’atezza massima; superfici minime delle abitazioni, degli uffici, dei negozi; e dei singoli vani dentro ogni unità.

Cosa sono le Zone Omogenee?

L’uso del territorio è regolato dalla pianificazione urbanistica decisa in ultima istanza dall’Amministrazione Comunale. Essa è resa pubblica nello strumento urbanistico principale: il Piano Regolatore Generale.

Il territorio comunale è quindi diviso i zone con diversa previsione urbanistica. Zone edificabili, verdi, industriali, direzionali, universitarie, sanitarie, agricole, eccetera.

Ognuna di queste aree rappresenta una Zona Territoriale Omogenea, perchè c’è omogeneità di tipologia edilizia e di destinazione d’uso.

Cos’è la Rigenerazione Urbana?

Non ha ancora una definizione ufficiale, dettata da una norma. Si tratta più di un concetto, che da svariati anni circola nell’ambiente dell’edilizia, dell’immobiliare, e della politica.

Rigenerazione edilizia, urbana, o urbanistica, hanno lo stesso significato, su scala diversa.

Rigenerare significa ricreare. Demolire un vecchio edificio e ricostruirne uno nuovo sulla stessa area, senza consumare ulteriore suolo. Questa è una rigenerazione edilizia.

Demolire tutti gli edifici compresi in un intero isolato, per ricostruirne il volume in un numero diverso di edifici, con diversa organizzazione plani-volumetrica, è una rigenerazione urbana.

Demolire un intero quartiere, o un’importante porzione di esso, comprese le strade e le opere di urbanizzazione; per creare un nuovo tessuto urbanistico, con nuova viabilità veicolare, ciclabile, pedonale, e organizzazione degli spazi pubblici e privati (verde, parcheggi, servizi, ecc.), si configura come una rigenerazione urbanistica.

In tutti e tre i casi la finalità è uguale: migliorare la qualità della vita, creando nuovi e attuali spazi abitativi privati e spazi pubblici di socializzazione. Evitare il consumo di suolo, riutilizzando quello già urbanizzato. Ottimizzare la densità edilizia, recuperando suolo rinaturalizzato.

PROGETTAZIONE

cos’è il BACS?

Builging Automation Control System. È il termine tecnico per quella tecnologia conosciuta come Domotica. In effetti, domotica è un termine nato negli anni a cavallo tra fine ‘900 e inizio duemila. A coniarlo furono gli addetti ai lavori della nicchia di riferimento; non fu un comitato tecnico internazionale. Di origine francese, derivava dalla fusione delle parole Domus e Automatique, casa automatica. Dotomatique. Italianizzata poi in Domotica.

Oggi tale tecnologia è ormai diffusa, e in carti casi persino obbligatoria per Legge. Al punto che si è resa necessaria un’uniformità normativa. Così, come prima cosa si è dato un nome ufficiale al Sistema: Building Automation Control System. BACS.

cos’è il BIM?

Building Information Modeling. Modello tridimensionale dell’edificio. Può essere del progetto ante costruzione, e/o la rappresentazione dell’edificio già costruito (As Built). Modello realizzato con un software che risponde ai requisiti del protocollo IFC (Industry Foundation Classes).

Semplificando: nel file di progetto tridimensionale si realizza ad esempio un parallelepipedo, che nelle intenzioni progettuali è un pilastro. Quindi, un elemento strutturale. Con apposito comando del software, si attribuisce a tale parallelepipedo un’etichetta IFC che lo classifica come tale: pilastro strutturale.

Facendo la stessa cosa per ogni elemento nel progetto-modello 3D, si è dotato lo stesso di tutte le informazioni digitali utili e necessarie, per una gestione operativa dell’edificio.

Le etichette IFC possono essere applicate a ogni singolo elemento del progetto: strutturale, murario, impiantistico, meccanico, di finitura, eccetera.

Si possono realizzare modelli con diversi livelli di dettaglio (L.O.D.:Level Of Detail). Dal più semplice al più complesso con alta prondità di dettaglio. La norma UNI 11337-4 : 2017 prevede 7 L.O.D., dal LOD ‘a’, il più scarno, al LOD ‘g’, il più dettagliato.

cos’è il Computo Metrico?

Il computo metrico è un elenco completo delle lavorazioni edili. Per ogni lavorazione indica le voci comprese, i materiali, le modalità di esecuzione, la quantità.

Il computo può essere preventivo, quando redatto prima dell’avvio dei lavori. Serve per far fare le offerte preventive alle imprese invitate.

Può essere consuntivo, quando contiene l’elenco delle lavorazioni effettivamente già realizzate in cantiere. Serve per la contabilità finale.

In edilizia si usa soprattutto nell’ambito della Sicurezza, per evitare che varie ditte con mansioni diverse, si trovino a lavorare nella stessa zona di cantiere, nello stesso momento, creando interferenze e rischi infortunio.