LA SOFFITTA E’ ABITABILE ?

Nella zona di Padova, questa è una domanda molto frequente. Viene posta praticamente sempre, quando si è in presenza di locali nel sottotetto.

La domanda nasce dall’equivoco tra ‘abitabile’ e ‘regolare’ (o ‘agibile’).

‘Abitabile’ è il locale che ha una superficie netta di pavimento e un’altezza media, uguali o maggiori ai minimi di norma. 

Alcuni esempi

Esempio: una camera matrimoniale deve avere un minimo di 14 metri quadrati, e un’altezza media non inferiore a 270 centimetri (oltre a un’adeguata finestra). In alcune zone di montagna l’altezza minima è ridotta a 250 cm, per motivi di risparmio energetico.

Una stanza di 6 metri quadri, e un’altezza media di 210 cm, potrà essere solo un locale accessorio.

Una stanza di 16 metri quadri, e un’altezza media di 210 cm, potrà essere solo un locale accessorio.

Una stanza di 6 metri quadri, e un’altezza media di 270 cm, potrà essere solo un locale accessorio.

Una stanza di 18 metri quadri, e un’altezza media di 270 cm, potrà essere uno qualsiasi dei locali abitabili. 

Il sottotetto

Un locale sottotetto (o ‘soffitta‘) con una superficie di 25 metri quadrati, ma un’altezza media di 190 cm, non è abitabile, ed è invece un locale accessorio, regolare se previsto nel progetto.

Un locale sottotetto con una superficie di 14 metri quadrati e un’altezza media di 270 cm, è abitabile (se previsto nel progetto); e normalmente, il suo volume è conteggiato nel potenziale edificatorio del lotto.

Un locale sottotetto con qualsiasi superficie e qualsiasi altezza media, non previsto nel progetto, e non accatastato, normalmente è un abuso edilizio.

‘Regolare’, è il vano sottotetto -sia esso abitabile o accessorio– che risulta previsto nel progetto autorizzato dal Comune, e presente nella planimetria catastale. Che esso abbia l’altezza di un locale abitabile o un’altezza da locale accessorio, il vano è comunque regolare: la sua esistenza è giustificata e autorizzata.

L’abitazione duplex

Se abbiamo al piano inferiore i locali abitabili minimi previsti dalle norme, al piano sottotetto superiore regolarmente previsto nel progetto edilizio e regolarmente accatastato, nessuno vi può vietare di mettere l’arredo che preferite, e di farne l’uso che più necessita.

Alcuni burocrati comunali invasati, vorrebbero arrogarsi il diritto di dirvi dove potete dormire e dove no, ma sono solo malati di onnipotenza dittatoriale.

Se al piano inferiore è presente la regolare camera da letto di 14 metri quadri, ma per ragioni personali si preferisce dormire in soffitta (o studiare, stirare, suonare, ecc.), nessuno ce lo può impedire. L’importante è che l’unità immobiliare nel suo insieme, da qualche parte abbia i locali abitabili minimi previsti dalle norme d’igiene edilizia.

FISCALITÀ e AGIBILITÀ

Siamo in Italia, ed è noto a tutti come si comporta l’Agenzia delle Entrate. La sua mission, è drenare soldi ovunque sia possibile farlo, come lo sceriffo di Nottingham. Se la Legge non è chiara ed esplicativa in alcuni àmbiti, e l’interpretazione di un criterio impositivo è lasciata alla discrezionalità del funzionario dell’Agenzia, possiamo essere certi che egli applicherà sempre il criterio più gravoso per il cittadino.

Vani accessori e vani abitabili

Così, se per le norme edilizie e per i regolamenti d’igiene una stanza abitabile deve avere determinati requisiti minimi; per l’Agenzia delle Entrate tutto è buono per essere tassato come vano principale, che sia abitabile o no. Per il Catasto i locali sottotetto saranno conteggiati come Vani Abitabili e non come locali accessori. Questo criterio è arbitrario, e dettato da un’interpretazione della stessa Agenzia.

Il criterio delle finiture

In base a questa decisione autoritaria, se i vani del sottotetto hanno finiture e impianti uguali ai vani abitabili, ma con altezze medie inferiori ai minimi, per l’erario diventano comunque vani principali e non accessori. Quindi, conteggiati come 1 vano, e non come 1/3 di vano. A meno che non si tratti effettivamente di una soffitta nel senso più tradizionale del termine: un deposito per cose e oggetti, privo di finiture; in tal caso, i funzionari preposti, potrebbero concederla come locale accessorio.

DAI VANI ai METRI QUADRI

Se si è costruito un nuovo edificio o eseguita una ristrutturazione totale che comportino un nuovo accatastamento, e si è proposto un conteggio dei vani sottotetto per 1/3 ciascuno, i funzionari si riserveranno di uscire in loco per controllare che effettivamente si tratti di soffitte e non si vani con le finiture dei locali abitabili.

Stiamo ora vivendo il passaggio epocale, dalla tassazione per vani abitabili alla tassazione per metri quadri, vedremo come sarà gestita la cosa. Ma se tanto ci da tanto, l’Agenzia approfitterà del cambiamento per aggravare ulteriormente l’imposizione. Non certo per alleggerirla, eliminando quelli che sono oggi dei veri e propri abusi d’ufficio.

Regione Veneto

La Regione Veneto è dotata di una Legge sul recupero dei sottotetti: la Legge regionale 6 aprile 1999, n. 12 (BUR n. 32/1999)