Ristrutturazione Padova | Ristrutturare Casa

INQUADRAMENTO NORMATIVO

Definizione di ristrutturazione

La ristrutturazione è uno degli interventi previsti dal Testo Unico per l’Edilizia, il D.P.R. 380/2001. Le definizioni dei vari interventi edilizi sono elencate all’articolo 3. La definizione di ristrutturazione è indicata alla lettera d):

gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente;

Comunemente si tende a raggruppare sotto il nome di ristrutturazione, tutti quegli interventi eseguiti su edifici esistenti. In realtà, dal punto di vista normativo si distinguono sempre all’articolo 3, comma 1:

lettera a): interventi di manutenzione ordinaria;

lettera b): interventi di manutenzione straordinaria;

lettera c): interventi di restauro e di risanamento conservativo;

lettera d): interventi di ristrutturazione edilizia;

e per completare l’elenco degli interventi edilizi classificati:

lettera e): interventi di nuova costruzione;

lettera f): interventi di ristrutturazione urbanistica.

Valutazioni iniziali

Quando si sta valutando l’esecuzione di lavori di ristrutturazione, è opportuno fare una serie di valutazioni, non sempre così scontate.

La prima dovrebbe essere di convenienza economica. Attenzione: non nel senso di ‘spendere il meno possibile’. Questo approccio porta inevitabilmente a lavori eseguiti male.

La seconda dovrebbe essere di tipo urbanistico. Verificare le previsioni urbanistiche comunali, provinciali, regionali. Se nell’area in progetto, o nelle aree vicine, sono previsti sviluppi urbanistici che possono modificare in modo significativo l’assetto del territorio, è bene  tenerne conto. Tali cambiamenti potrebbero deprezzare l’immobile, o valorizzarlo. È molto importante verificarlo.

La terza valutazione, è legata alla conoscenza dell’edificio. Intervenire in un fabbricato senza sapere com’è fatto sotto è un azzardo. Perchè si lavora sull’incognita. E le incognite si riflettono sulla conoscenza dei costi: impossibile stimare correttamente dei lavori da eseguire su ciò che non si vede e non si conosce.

Convenienza Economica

Attenzione, convenienza economica non significa ‘spendere il meno possibile’. Questo approccio porta inevitabilmente a lavori eseguiti male, liti, e a volte cause legali. Insomma si spendono male i soldi, perchè non si ottiene il risultato.

La convenienza economica, piuttosto, è legata al valore dell’edificio. La ristrutturazione risulta conveniente se l’importo dei lavori eseguiti può venire riconosciuto nel valore di vendita nel libero mercato.

Il valore di un edificio, è dato dalla somma di due valori: quello del terreno sottostante, e quello dei muri che vi stanno sopra.

Il valore del terreno nel tempo, può salire o scendere. Il valore dei muri può solo scendere. Come qualsiasi altro prodotto, anche una casa invecchia. I materiali degradano. Impianti e finiture degradano e soffrono di obsolescenza. Ogni prodotto insomma, ha una sua Vita Utile.

Un’automobile ha una vita utile di circa dieci anni senza manutenzioni straordinarie; vent’anni con manutenzioni straordinarie, poi è da buttare.

Una casa ha una vita utile di circa 50 anni con manutenzioni ordinarie, se è stata progettata e costruita bene. 100 anni con ristrutturazioni. Poi, verosimilmente, è da demolire.

Questo significa due cose importanti:

1. dall’esatto momento in cui l’edificio è ultimato e si consegnano le chiavi, il suo valore inizia a scendere.
2. la velocità di discesa del valore, dipende dalla manutenzione cui è sottoposto l’edificio.

Se non c’è alcuna manutenzione, l’edificio può durare 50 anni e avere un deprezzamento annuo del 2%. Se è perfettamente mantenuto, può durare 100 anni, e quindi il deprezzamento è dell’1% all’anno.

Una ristrutturazione è conveniente se prolunga realmente la vita utile dell’edificio.

Verifica Urbanistica

Presso il Settore Urbanistica municipale è possibile chiedere informazioni sulle previsioni in atto sul territorio comunale. Lo strumento principale della pianificazione urbanistica è il Piano Regolatore Generale (P.R.G). Esso è costituito dal Piano di Assetto del Territorio (P.A.T.) e dal Piano degli Interventi (P.I.).

In questi strumenti urbanistici sono indicate le destinazioni di ogni porzione di territorio comunale: aree edificabili, strade, strutture pubbliche, eccetera. È intuitivo che, se vicino a un capannone è prevista una nuova strada ad alto scorrimento, il suo valore aumenterà. Se la stessa strada è prevista vicino a una residenza, inquinamento acustico e ambientale ne ridurranno l’appetibilità, e quindi il valore.

Conoscenza Edificio

Il principale problema per un’impresa chiamata ad eseguire dei lavori di ristrutturazione, è sapere su cosa, si debba intervenire. Fino ad oggi le costruzioni non sono mai state consegnate con un’adeguata documentazione. Ne per le strutture, ne per gli impianti. Non è dato sapere che tipo di muratura ci sia, sotto l’intonaco, o che tipo di impianti e di pacchetti ci siano, sotto ai pavimenti.

Per questo, si dice “non sapere cosa ci sia sotto”, in ambito edilizio.

Proprio in questi anni si sta iniziando a progettare in 3D BIM. In futuro sarà normale avere tutte le informazioni sull’organismo edilizio. Ma se oggi si esegue una ristrutturazione, è su un edificio ormai datato.

Per sapere come è fatto, in assenza di documenti, c’è un solo modo: indagini, più o meno invasive. Naturalmente, la necessità di conoscere l’edificio dipende dal livello di ristrutturazione che si intende eseguire.

Se si vogliono sostituire le sole finiture, senza toccare parti strutturali dell’edificio, non è necessaria alcuna conoscenza particolare.

Ma se si ha intenzione di toccare muri portanti, solai, e aumentare i pesi sulle strutture, allora è necessario sapere quel che si sta facendo.

il Preventivo per Ristrutturazione

Sarà capitato a molti, di chiedere un preventivo di ristrutturazione a un’impresa, e non vederselo mai produrre. O molto in ritardo, o, molto approssimativo. È normale. Non dovrebbe esserlo, ma al momento è così.

Perchè é così difficile avere un preventivo per ristrutturazione?

Perchè farlo è un lavoro. Farlo gratuitamente è improbabile. Farlo gratuitamente e poi vedere che quel lavoro è servito a far prendere l’appalto a un’altra ditta, non piace a nessuno.

Proviamo a capirlo un pò meglio.

Innanzi tutto, i preventivi possono essere di 3 tipi:

• alla Dio ce la mandi buona
• a forfait;
• dettagliati, puntuali, e precisi;

alla Dio ce la mandi buona

Fa sorridere, vero? Eppure è quello che chiedono la maggior parte dei potenziali committenti. Un esempio su tutti: chiedere un preventivo gratuito on-line in uno di quei portali che attirano con la promessa di far aver il prezzo più basso da tra un certo numero di imprese.

Molte persone -decisamente troppe- sono convinte che sulla scorta dell’esperienza, un’impresa edile dovrebbe guardare l’abitazione, sentire le confuse idee del proprietario su quello che vorrebbe più o meno fare, e lì sul posto, seduta stante, formulare a voce un preventivo. Che ovviamente ci si aspetta sia senza sorprese, e comprenda tutti i lavori da fare, e anche quelli che potrebbero venire in mente dopo. Ovviamente previ sconto iniziale, e riservandosi di chiedere un ulteriore sconto finale.

La cosa sorprendente, è che qualche impresa lo fa.

Non ci risulta sia mai finita bene. Ne per l’uno, ne per l’altro.

Un’impresa edile che formula preventivi in questo modo, e assume l’incarico, non è seria, e certamente non lavorerà bene. Non è un disastro sociale, perchè anche in questo caso vale il vecchio adagio “Dio li fa, e poi li accoppia.”. Quel tipo di impresa, trova quel tipo di committente. E viceversa.

Insomma, questo tipo di preventivo, è comprensibilmente approssimativo. Non potrebbe essere diversamente. Questo significa  che potrebbe essere:

• sottostimato
• indovinato
• sovrastimato

Ora, indovinarlo è difficile. Una possibilità su cento, forse.

Sottostimato

L’impresa edile, per prendere il lavoro ha sottostimato i costi, facendo un prezzo basso. Ottiene l’appalto, ma poi, a cantiere avviato comunicherà al committente che questo e quello non erano previsti, e ci sono altre somme da aggiungere.

Non essendoci stato all’inizio un elenco dei lavori che accompagnava il preventivo, è impossibile per il committente sostenere che erano compresi. Si inizia allora con i soliti “Ma io intendevo… Ma io avevo capito…”, detti dall’uno, e dall’altro.

Come possa andare a finire, è facile immaginarlo: lite, forse legale, lavori fatti male, soldi spesi per lavori che forse dovranno essere rifatti, oltre agli eventuali avvocati. Il committente ha risparmiato?

Sovrastimato

L’impresa edile in mancanza di un computo metrico, temendo di rimetterci spara alto. Se prende l’incarico, ci guadagna un pò di più, e il committente non ha risparmiato nulla, ed anzi ha pagato di più. È stato conveniente?

Purtroppo, anche se queste considerazioni sono comprese e pensate prima da tutti, accade che molti tentano lo stesso questa strada. Sperando di essere fortunati, che le cose vadano bene, e di essere quindi riusciti a risparmiare qualcosa. Per questo: alla Dio ce la mandi buona.

a Forfait

Il preventivo di ristrutturazione a forfait, prevede semplicemente un prezzo a metro quadro. Tot metri quadri, per tot euro a metro quadro, pronto il preventivo.

Ci sembra, che rispetto al metodo precente, questo abbia in più il solo dato dei metri quadri. Anche con questo approccio però, bisognerebbe mettere per iscritto:

• come sono stati calcolati i metri quadri. Perchè il committente tenderà a ridurli, e l’impresa ad aumentarli.
• elenco delle lavorazioni comprese, in quel prezzo a metro quadro.

Dettagliato e preciso

Questo è l’unico approccio che:

• elenca in modo completo le lavorazioni da eseguire;
• il prezzo di ogni lavorazione;
• i materiali che si intendono usare;
• le quantità;
• i tempi di esecuzione.

In sostanza è l’unico metodo che fornisce al committente tutti idati necessari per prendere una decisione, e soprattutto, che lo preserva da sgradite sorprese.

Un preventivo dettagliato necessita di:

• un progetto dettagliato;
• un computo metrico.

Per definire i tempi di esecuzione, si accompagnano i due documenti precedenti, con il diagramma di Gantt.

Perchè é difficile avere un preventivo di Ristrutturazione?

Progetto e Computo Metrico, sono cose che prepara un tecnico professionista. Sono di sua competenza. Il tecnico è incaricato dal committente.

Molti penseranno: “Dovrei pagare un geometra, solo per avere un preventivo?”. La risposta è che nessuno deve niente. Non ha ordinato il medico di eseguire lavori di ristrutturazione, e non ha prescritto nemmeno il modo di affrontarla.

Se però si sta pensando di eseguirne una, e ci si chieda quale sia l’approccio migliore, la risposta è: sì. Si dovrebbe avere un proprio tecnico di fiducia. Abbiamo spiegato sopra, come sia solo un’illusione, provare a risparmiare con il fai da te.

Vorremmo soffermarci ora, per un attimo, sul passaggio chiave della risposta alla domanda, sul perchè sia difficile avere un preventivo:

se per definizione, la preparazione di progetti e computi metrici preventivi è competenza di un geometra, che lo fa a pagamento, perchè dovrebbe farlo un’impresa edile, gratis?

A qualcuno potrebbe sorgere spontanea la risposta: Per prendere il lavoro!

Ma se ci si ferma a ragionare sulla cosa, si comprende subito che le cose non stanno così.

poi il lavoro lo prende un’altra ditta…

È abitudine corretta e consigliabile, farsi fare il preventivo da più di un’impresa edile. Se tutte lavorano per fare un preventivo, poi solo una di esse prenderà il lavoro. Le altre avrebbero lavorato per nulla. Fare un preventivo come si deve, e recuperare tutti i prezzi mancanti, può richiedere giorni. Giorni spezzettati, perchè il lavoro sarà diviso in più fasi, per la disponibilità di tempo, e per attendere le risposte dei fornitori. Un onere troppo graovosoe poco conveniente per qualsiasi impresa.

il vizietto italiano

C’é poi un’abitudine scorretta: far fare il preventivo a un’impresa edile. Fare una fotocopia. Cancellare i prezzi. Farsi fare un’offerta da altre ditte. Una delle quali prenderà il lavoro. L’impresa che ha perso giorni a fare un computo metrico gratis al posto di un geometra, si vedrà soffiare il lavoro da un’altra ditta, che ha perso solo un paio d’ora a mettere i prezzi.

Le imprese edili queste cose le sanno. Per questo non fanno computi metrici.

Questo è il punto: il preventivo è una cosa, il computo metrico è un’altra.

Redigere un computo metrico completo è un lavoro lungo e complesso. Persino i grandi studi tecnici hanno persone dedicate eslusivamente a questa mansione. È un documento necessario e indispensabile. Va semplicemente aggiunto a tutte le altre voci tecniche obbligatorie.

Il preventivo, od offerta, consiste solo nel compilare il computo metrico già predisposto. Mettere i singoli prezzi in ogni singola voce. Richiede molto meno tempo, e qualsiasi impresa che abbia voglia di fare il lavoro, in breve tempo ve lo farà avere.

i vantaggi di avere un tecnico incaricato

Innanzi tutto, oggi serve una pratica edilizia per eseguire quasi ogni tipo di intervento. Quindi, un tecnico incaricato c’è quasi sempre. Almeno per quei lavori che richiedono l’ausilio di un’impresa edile.

Poi, un tecnico che prepara la documentazione, garantisce al committente:

• la completezza e la correttezza dell’elenco delle lavorazioni;
• dare a 10 imprese lo stesso computo metrico, significa avere 10 offerte realmente confrontabili tra loro. Se si chiede a 10 ditte, di fare le offerte di testa loro, si avranno 10 varietà diverse di frutta, che non sono in alcun modo comparabili;
• chiarezza di elaborati grafici e di computo metrico, significa avere una ragionevole certezza dei costi da affrontare.